Locazioni brevi turistiche: come mettersi in regola per l’estate

I contratti di Locazione Turistica sono una delle forme preferite dai proprietari per mettere a reddito i propri immobili. Il legislatore, con il DL n 50/2017 è intervenuto per regolamentare, da un punto di vista fiscale, queste attività. In particolare sono stati introdotti una serie di obblighi a carico degli intermediarie e definendo meglio cosa si intende per locazione turistica, quali sono i servizi connessi.  Ai sensi dell’articolo 4 del DL n 50/2017 si definiscono Locazioni Brevi Turistiche, i contratti di locazione che:

-Hanno ad oggetto immobili abitativi(non vengono prese in considerazione le pertinenze);
-Hanno durata non superiore a 30 giorni; in questo caso il contratto non ha obbligo di registrazione, ma occorre verificare se nell’anno si è superato il limite di giorni;
-Siano stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Requisito riferito ad entrambe le parti del contratto.
Ricadono poi nell’ambito di applicazione della disciplina anche:
-I contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Solo quando tali servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale);
-I contratti di locazione stipulati non direttamente dalle parti private. Bensì per il tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Grazie a questi vantaggi i contratti di locazione di tipo turistico stanno notevolmente aumentando negli ultimi anni. Questo grazie anche ai vari siti internet che mettono in contatto potenziali ospiti con chi mette a disposizione l’immobile per periodi fino a 30 giorni. Il primo aspetto da sottolineare fonte di tantissimi errori è che, quando ci mettiamo in casa qualcuno, dobbiamo farlo in virtù di un contratto scritto e firmato dalle parti. Si tratta, quindi, di un contratto espressamente libero, in quanto non vengono imposte regole per il calcolo del canone stabilito. L’unico vincolo, valido in generale per tutti i tipi di locazione riguarda la modalità di pagamento, che obbliga per gli importi superiori a euro 2.999 a emettere bonifici, assegni, ecc.

Il D.L. n. 50/2017 ha radicalmente modificato la disciplina dei servizi non ammessi nelle Locazioni Brevi Turistiche. E’ prevista, infatti, l’espressa inclusione, tra i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, anche dei servizi “che prevedono la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”. La fornitura di altri servizi, come ad esempio la prima colazione, sono in grado di far configurare l’attività, come ti tipo imprenditoriale. Ultimo aspetto, ma non meno importante, riguarda il rispetto della normativa Regionale o Comunale in tema di locazioni turistiche. Ogni Comune, specialmente quelli di più grandi dimensioni, hanno adottato un proprio regolamento volto a disciplinare la locazione turistica come l’adozione di una tassa di soggiorno, o richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale. Per questo motivo, dare una lettura al regolamento adottato dal proprio Comune è sicuramente cosa utile per evitare possibili contestazioni future. Per queste informazioni chiedete allo Sportello SUAP del Comune di riferimento.

Ai fini fiscali, ovvero per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che dovrà essere riportato in dichiarazione dei redditi sarà sufficiente predisporre e conservare la seguente documentazione:

• CONTRATTO DI LOCAZIONE, firmato da entrambe le parti (proprietario e conduttore) per esteso nell’ultima pagina e per sigla in ogni sua pagina. Il contratto solitamente viene firmato al momento del check-in nell’immobile.
• LA RICEVUTA, che dovrà essere rilasciata al momento del pagamento del canone di locazione: il canone di locazione deve essere versato al momento del rilascio dei locali.
  Sulla ricevuta da consegnare all’ospite dovrà essere applicata una marca da bollo da €. 2,00, qualora il canone di locazione superi le €. 77,47.

Se state utilizzando delle piattaforme per la prenotazione degli ospiti (Airbnb o Booking ad esempio), tenete presente che questi portali, al momento del pagamento da parte dell’ospite applicano una commissione del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio. Ed anche una commissione del 3% a carico del proprietario. Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario non sarà pari a quella elargita dall’ospite a favore della piattaforma web di prenotazione. In sede di dichiarazione dei redditi vi sarà sufficiente conservare l’estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie di accredito ricevute dalla piattaforma web.