All’affitto di azienda il legislatore estende alcune norme previste per la cessione di azienda:

1) Art. 2556 co. 1 e 2 c.c., in tema di forma contrattuale e di obbligo di iscrizione nel Registro delle imprese: in particolare, il contratto di affitto d’azienda deve essere redatto per atto pubblico, ovvero per scrittura privata autenticata ed essere registrato nel termine di 30 giorni.
2) Art. 2557 c.c., in tema di divieto di concorrenza prescritto in capo all’alienante dell’azienda ed esteso all’affittuario di essa: detto articolo dispone che chi aliena l’azienda deve astenersi, per il periodo di 5 anni dal trasferimento, dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta; nel caso di affitto, il divieto di concorrenza vale nei confronti del locatore per la durata dell’affitto.
3) Art. 2558 c.c. in tema di successione nei contratti, secondo cui se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale e il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell’alienante. Tali disposizioni, a norma del terzo comma del medesimo articolo, si applicano anche nei confronti dell’affittuario per la durata dell’affitto.

Forma e contenuto del contratto

In base all’art. 2556 c.c., il contratto di affido d’azienda deve essere stipulato mediante la forma scritta necessaria ai fini della prova (v. Cass. Civ., n. 21764/2015) della sussistenza del contratto. Entro 30 giorni dalla sottoscrizione il contratto deve essere depositato al fine dell’iscrizione al Registro delle Imprese.
L’ omissione di tale formalità, determina la mancata produzione di effetti giuridici dell’atto in capo ai terzi, comunque valido tra le parti. La legge prevede anche la successione automatica dell’ dell’affittuario in tutti i contratti in essere prima dell’operazione (l’art. 2558 c.c) (salvo quelli che avevano carattere personale, v. Cass. Civ., n. 7652/2007). Il contraente ceduto può, tuttavia, recedere dal contratto entro tre mesi dalla comunicazione dell’affitto d’azienda, sempre che sussista una giusta causa. In merito ai rapporti di lavoro, l’art. 2112,  co. 1 c.c. prevede che l’affittuario, senza possibilità di patto contrario, debba mantenere i contratti di lavoro precedentemente stipulati e la conservazione da parte dei lavoratori di tutti i diritti. Al termine del contratto d’affitto d’azienda, i rapporti in corso, compresi i contratti stipulati dall’affittuario torneranno in capo al proprietario dell’azienda.

Crediti relativi all’azienda locata

L’art. 2559 comma 2 c.c. statuisce che la disciplina della cessione dei crediti prevista in ipotesi di cessione di azienda (art. 2559 co. 1 c.c. ), si applica anche all’usufrutto. La cessione dei crediti relativi all’azienda, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha affetto anche nei confronti dei terzi dal momento dell’iscrizione del trasferimento nel Registro delle Imprese. Tuttavia, la norma richiama solo la cessione e l’usufrutto, non l’affitto: di conseguenza la sua applicabilità appare dubbia. D’altro canto, il silenzio dell’art. 2559 c.c. comporta che, quando nel contratto è pattuito il subentro dell’affittuario nei crediti, tale cessione non diviene opponibile ai terzi per effetto dell’iscrizione del contratto nel Registro delle imprese, ma solo per effetto della notifica o accettazione ex art. 1265 c.c..

Debiti relativi all’azienda locata

Se l’azienda precedentemente alla stipula del contratto di affitto aveva dei debiti insoluti a risponderne è il proprietario della stessa anche in merito ai debiti tributari (non ritenendosi applicabile il disposto di cui all’art. 14 D.Lgs. n. 472/1997), salvo diverso accordo tra le parti.

Gestione dell’azienda

L’ art. 2561 c.c., prevede che l’affittuario deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservarne l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. In merito alle spese di manutenzione, occorre muovere dagli artt. 1621 e 2561 c.c.: per l’effetto le spese di manutenzione ordinaria (ossia quelle spese che esauriscono la loro utilità nel corso dell’esercizio) sono a carico dell’affittuario, mentre quelle straordinarie sono a carico del locatore concedente.